Die ver­schie­de­nen Bewer­tungs­ar­ten

Sach­wert

Der Sach­wert einer Immo­bi­lie wird mit Hil­fe des Sach­wert­ver­fah­rens nach der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (Immo­WertV) ermit­telt.

Das Sach­wert­ver­fah­ren lei­tet getrennt vom Boden­wert den Ver­kehrs­wert des Gebäu­des aus sei­nen ver­mut­lich bei der Her­stel­lung tat­säch­lich ange­fal­le­nen Bau­kos­ten ab. Dem liegt die Annah­me zugrun­de, dass der Wert soeben neu erbau­ten Gebäu­des grund­sätz­lich sei­nen Her­stel­lungs­kos­ten ent­spricht. Die Ermitt­lung der typi­scher­wei­se ange­fal­le­nen Her­stel­lungs­kos­ten geschieht mit­tels der sog. Bau­kos­ten­ta­bel­len. Die­se geben die durch­schnitt­li­chen Bau­kos­ten (Nor­mal­her­stel­lungs­kos­ten) an, die für einen bestimm­ten Gebäu­de­typ pro m² Geschoss­flä­che oder m³ Raum­in­halt anzu­set­zen sind.

Ertrags­wert

Der Ertrags­wert wird mit dem Ertrags­wert­ver­fah­ren nach der Immo­WertV ermit­telt und stellt bei bewirt­schaf­te­ten Objek­ten und sons­ti­gen Ren­di­te­ob­jek­ten die Grund­la­ge für die Ermitt­lung des Belei­hungs­wer­tes dar. Bei sei­ner Ermitt­lung ist von dem nach­hal­tig erziel­ba­ren, jähr­li­chen Rein­ertrag aus­zu­ge­hen, wel­cher sich aus Roh­ertrag abzüg­lich der Bewirt­schaf­tungs­kos­ten ergibt.

Ver­gleichs­wert

Das Gesetz des Mark­tes bestimmt den Wert einer Immo­bi­lie danach, wie viel ein Käu­fer bezah­len wür­de. Die­ser Gedan­ke ist die Grund­la­ge des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens. Als Basis zur Ver­gleichs­wert­ermitt­lung wer­den ver­gleich­ba­re Objek­te im ähn­li­chen Zustand und Lage her­an­ge­zo­gen und nor­miert. Vor­rau­set­zung sind genü­gend Ver­gleichs­ob­jek­te. Das Ver­fah­ren ist sehr rea­li­täts­nah und wird daher von Sach­ver­stän­di­gen ger­ne ange­wen­det.

Belei­hungs­wert

Der Belei­hungs­wert ist nach §12 des Hypo­the­ken­bank­ge­set­zes ein Wert, der den Ver­kaufs­wert nicht über­stei­gen darf und bei dem nur die dau­ern­den Eigen­schaf­ten des Grund­stücks und der Ertrag berück­sich­tigt wer­den dür­fen, wel­ches das Grund­stück bei ord­nungs­ge­mä­ßer Bewirt­schaf­tung nach­hal­tig gewäh­ren. Den Belei­hungs­wert stellt ein Sach­ver­stän­di­ger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70% bis 90% des Prei­ses, der für ein Objekt zu erzie­len ist. Als Sicher­heit für die Ver­ga­be eines Dar­le­hens für den Kauf oder Bau von Immo­bi­li­en dient das zu finan­zie­ren­de Grund­stück selbst. Die maxi­ma­le Kre­dit­hö­he rich­tet sich nach dem Belei­hungs­wert und der Belei­hungs­gren­ze des Objekts.

Der Belei­hungs­wert ist Aus­gangs­wert für die Belei­hungs­gren­ze.

Um die For­de­rung des Gläu­bi­gers ding­lich abzu­si­chern, wird das zu belei­hen­de Objekt mit einer Grund­schuld belas­tet. Dar­le­hen von Real­kre­dit­in­sti­tu­ten, die die Belei­hungs­gren­ze über­schrei­ten, sind kei­ne Real­kre­di­te, son­dern gedeck­te Per­so­nen­kre­di­te.

Belei­hungs­gren­ze

Für die Belei­hungs­gren­ze ist der Belei­hungs­wert der Aus­gangs­wert.

Die­se Gren­ze liegt beim Real­kre­dit bei 3/​5 (=60%) des Belei­hungs­wer­tes. Bei Bau­spar­dar­le­hen, deren ding­li­che Absi­che­rung übli­cher­wei­se nach­ran­gig erfolgt, liegt die Belei­hungs­gren­ze bei 80% des Belei­hungs­wer­tes.

Hin­weis:
Um eine sinn­vol­le Grund­stücks­be­wer­tung durch­zu­füh­ren, muss der Nut­zungs­zweck einer Immo­bi­lie ein­be­zo­gen wer­den. Der vor­ran­gi­ge Nut­zungs­zweck eines Grund­stücks ent­schei­det maß­geb­lich dar­über, wel­ches Bewer­tungs­ver­fah­ren tat­säch­lich geeig­net ist.

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